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负债高企经营现金流持续恶化 华夏幸福再卖项目求生

时间: 2019-08-20 17:07:01 | 来源: 新浪财经-自媒体综合 | 阅读: 282次

负债高企经营现金流持续恶化,华夏幸福再卖项目求生

来源:中国房地产新闻

现在的女人,不管是国色天香级的还是属于隔壁东施级的,出门基本都会略施粉黛,或轻或重,反正素颜出门的好像不太多。所以有句话说“没有丑女人,只有懒女人。”

对于上市公司来说,基本契合上当代女性的心理。到发财报的时候,也基本上也就相当于女人出门一样,总是要见人的。因此,化妆=粉饰财报,也就成了必修课。

炮仗哥听说过,女人最高级别的化妆境界是让别人看不出来你化过妆。那么对于一家上市公司来说,所追求的最高境界无非也是不违规的前提下,多多展示自己的优点,同时让别人从财报中难以看出你的破绽。

今天炮仗哥要说的就是这么一家高境界高水平的上市房企——华夏幸福。

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自从华夏幸福老板王文学去年7月危急时刻引入二股东平安资管之后,自己也暂时终于缓过气来。平安有钱不假,但不是傻子,在付出近138亿元的价码后,平安得到了华夏幸福19。88%的股份,成为二股东。同时,这笔交易还附带有业绩对赌协议:未来三年,华夏幸福以2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数,2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114。15亿元、144。88亿元和180亿元。

过了半年,今年1月31日,平安再次增持华夏幸福5.69%股权,至此,平安以约180亿元的价格获得华夏幸福超过25%的股权,坐稳了二股东的位置。尽管平安声称自己不是野蛮人,只想做个安静的财务投资者,但还是向华夏幸福“推荐”了在央企华润置地干了25年的吴向东做了CEO。

转眼吴向东走马上任已经半年多,也交出了半年成绩单。8月16日晚间,华夏幸福(600340.SH)发布的半年报显示,今年上半年,公司营业收入387.3亿元,同比上涨10.74%;归属上市公司股东净利润84.8亿元,同比上涨22.44%;基本每股收益2.78元,同比上涨23.56%;总资产达到4570亿元,同比上升11.56%。

同时,上半年实现销售额645.31亿元。其中,产业新城业务园区结算收入额143.83亿元,园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元,其他业务(物业、酒店)销售额22.31亿元。公司签约销售面积共计551.05万平方米。

报告称,公司预收款项1402。85亿元,由于园区业务结算周期较长,因此预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润。

北京赛车pk10计划看了上述成绩单,炮仗哥都觉得真是漂亮!吴向东来到华夏幸福半年后,提出“新模式、新领域、新地域”,并提出要从产业新城运营转变为综合性资产管理平台,其中包括产业新城复制、PPP模式、非房融资以及新业务落地轻资产输出等业务的成型。

然而,半年报中,尽管营业收入和净利润都录得上涨,然而很多人并没有注意到,华夏幸福现金流量表中的经营现金流情况在持续恶化。

半年报显示,2019年上半年,华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为负205亿元,创历史新低。要知道,2018年6月底这一数值为负78.18亿元。也就是说,一年时间,华夏幸福经营活动产生的现金流量净额减少了2.6倍。

同时,炮仗哥查询华夏幸福现金流量表数据发现,2011年至2018年年度,该公司经营活动产生的现金流量净额分别为2.41亿元、2.18亿元、-34.74亿元、-49.54亿元、74.5亿元、77.63亿元、-162.3亿元、-74.28亿元。2015年和2016年,是华夏幸福经营活动产生的现金流量净额表现最好的两个年份,而当时环京楼市尚未开始调控,也是市场最好最火热的时候。

对于经营活动产生的现金流量净额的意义,作为老韭菜的炮仗哥问了几个身边的朋友,很多资深韭菜都不明白是什么意思,也不明白其重要性,更别提新韭菜了。看来有必要稍微普及一下常识。

无论炒股还是投资,都讲究落袋为安。对于上市公司来说,仅仅账目利润好看还不行,现金拿到手才算盈利。而上市公司的现金流量表,就是对上市公司的“终极考验”,这是因为现金流量表造假难度非常高,很难粉饰。在其他报表的编制中,涉及大量人为估计的成分,但现金流量表却“只认钱不认人”,排除了主观因素。会计师在审计这张表时,会和银行对账单核对,因此,财务造假者想在现金流量表上做文章相当难。

北京赛车pk10计划而现金流量表的内容,主要分为三种,分别是经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。在这三种类别当中,当属经营活动产生的现金流量最重要,其中的一项数据——“经营活动产生的现金流量净额”又是重中之重,在某种意义上,这个数据可以视作现金版的净利润。也正因为其重要性,证券监管部门要求,上市公司要在财报的“报告摘要”中将其单独列示出来。

北京赛车pk10计划这次发布的半年报中,华夏幸福除了经营活动产生的现金流量急剧恶化之外,其负债率也在持续攀升。

炮仗哥注意到,半年报显示,华夏幸福的资产负债率始终居高不下,长期维持在80%的红线以上,截至今年6月30日,其资产负债率为88.12%,同比去年同期的82.10%上升6个百分点,其负债合计达到4028亿元。如果加上此次财报披露的80亿元的永续债的话,其负债率也实际上更高。此外,其短期借款也在半年之内从41.8亿元飙升至234亿元,短期偿债压力巨大。

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至于华夏幸福的经营现金流恶化和负债率居高不下等问题的原因,炮仗哥觉得应该从华夏幸福的模式分析。

华夏幸福的自我定位是“产业新城运营商”,其产业园区的业务,采用的是“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运行机制。这种PPP 合作模式,政府角色像是产业园的“发包方”,而华夏幸福更像是产业园的“承包方”。华夏幸福提供产业新城项目规划、设计、建设、 运营服务等获取收益分成,同时也享有土地二次地产开发变现权,而当地政府仅对整个项目过程进行相关监督审批即可。

然而,产业园PPP模式前期投入规模较大,周期较长。传统的房地产开发从土地获取、在建工程到交房通常需要2到3年时间,而产业新城业务周期通常比普通房地产开发周期更长。

另外,由于结算对象为当地政府,其结付受制于财政预算等流程,回款周期相对较慢。

炮仗哥比较了华夏幸福历年营业收入增速与应收账款增速也发现,应收账款增速整体大幅大于营业收入增速。2011年至2018年,应收账款分别为3。06亿元、14。11亿元、17。44亿元、51。37亿元、71。77亿元、95。01亿元、189。1亿元和344。38亿元;对应收账款增速分别为993%、361%、24%、195%、40%、32%、99%和82%,其中复合增长率为96%。而此次最新中报显示,其应收账款已达到空前规模的398。3亿元。

此外,PPP模式中,新建产业新城将拖累现金流,但是地产开发变现能“反哺”现金流。对于地产业务,拿地预售盖楼,高周转的情况下可以迅速回流现金流,这也将有效缓解产业园新城基建等带来的现金流损耗。值得一提的是,2015年至2016年,公司经营性现金流净额之所以能大幅改善,恰恰是因为这两年其销售额大幅增长。

然而,在经历了2017年和2018年的环京楼市调控重创之后,华夏幸福这种“以地产反哺产业园”的模式遭遇到了严重的困境,由于回报周期长,所以产业园的运营主要还是要靠住宅等项目售卖所产生的现金流,否则,一旦遭遇市场调控,住宅市场受到影响,就会对整个资金安全造成威胁。

因此,华夏幸福不得不选择走出去,复制环京产业园模式,布局其他都市圈。然而,其很快又面临另外一个困境:在融资环境趋紧的情况下,大规模复制环京产业园模式,大额负债进行跨区域、快速扩张又会使资金运行的安全边际面临考验。同时,其布局的这些新的产业园区也会面临同样的“房住不炒”带来的调控压力,并进一步影响现金流。这也就导致华夏幸福的应收账款这几年逐年攀高,同时,导致其经营活动产生的现金流量净额进一步下滑并使得其现金流压力进一步承压。

从数据来看,2019年上半年的经营简报显示,华夏幸福的房地产开发签约销售额为478.7亿元,同比下滑26.65%;产业园区结算收入额为144.67亿元,同比仅增加5.33%。也就是说,今年上半年,华夏幸福在大规模举债投资布局全国都市圈,产业园本身造血功能十分有限,提供的增长和贡献仅为个位数,而具有最主要造血功能的房地产销售收入却不增反降。这样也就不难解释为何今年上半年华夏幸福经营活动产生的现金流量净额会跌至负205亿元。

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北京赛车pk10计划一方面作为造血功能最强大的房地产业务逐渐萎缩,另一方面被寄予厚望的产业园还未长大,炮仗哥觉得吴向东这活儿的确有点不好干。尽管华夏幸福对外宣称预收款将在未来二三年内逐步转结为公司的营业收入和利润,公司已有新的增长点,但是现实的问题就是在预收款项转为利润前,公司是需要现金活下去的啊。负债规模又这么高,还借了这么多钱,短期偿债压力这么大,怎么办?依炮仗哥看这个问题其实好解决,没钱看卖点啥值钱的公司资产不就行了吗?

北京赛车pk10计划果不其然,8月16日,华夏幸福发布公告,与中国平安人寿保险股份有限公司开展不动产项目合作。具体为,拟58。3亿元出售位于北京丽泽商务区的一个商办项目丽泽大厦予平安人寿,同时获得后者的股东贷款最高不超过15。25亿。

北京赛车pk10计划与此同时,项目公司将向华夏幸福运管支付代建管理费,代建管理费包括固定代建管理费及激励代建管理费。

据了解,丽泽大厦账面值为54亿元,位于北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区,占地面积2.11万平米,总规划建筑面积为21.61万平米。

这笔交易的关键点是:华夏幸福依旧掌控着项目开发权、后期物业管理等权利,华夏幸福于公告中表示,本次不动产合作交易是公司首次尝试在传统重资产模式的基础上,采用资产管理输出的轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域,对公司盘活存量资产,优化公司资产负债结构,寻找新的增长点具有重要意义。

“优化公司资产负债结构”,炮仗哥能理解为华夏幸福卖资产降低负债回笼现金流吗?尽管这个项目是卖给了二股东,但毕竟对华夏幸福来说就是售出。尽管华夏幸福称依旧掌控着项目的开发权、后期物业管理等权利,但对自己的业绩会有多大帮助呢?这个所谓新的增长点恐怕可以忽略不计吧。

看看万达的例子就知道了。王健林几年前就说要转型轻资产模式,输出管理和品牌,让别人出钱建设万达广场,但是实际运行过程中,万达和合作方问题摩擦不断,并导致万达的营收受到很大影响,最后王健林不得不重走重资产老路。

炮仗哥翻了下2018年12月1日华夏幸福购得丽泽大厦(原名:中国铁物大厦)时发布的公告,原文称:公司此次获得中国铁物大厦项目土地使用权及项目开发权益,在北京区域的房地产开发投资比重将会进一步提升。项目地块位于丽泽金融商务区,地处北京西二、三环路之间,是北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区,区域升值潜力较大,项目投资回报较高。

其实,用脚趾头想一想就会知道,如果真的不缺钱,谁会卖掉去年12月才花费57。8亿元从中国铁物买到手的丽泽大厦啊?到手刚半年多,就以原价转让出去,你说,不是缺钱难道是缺脑子?

新闻标题: 负债高企经营现金流持续恶化 华夏幸福再卖项目求生
新闻地址: http://www.ishopnews.com/finance/892564.html
新闻标签:华夏  现金流  求生
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